近期北京租房难的话题在舆论场上被热议。有租客表示，房租已经占到每月税后收入的30%。于在一线城市生活的年轻人来说，房租是否在适度区间事关生存的基础，而于城市来说，这也关系到人才的去留。
这不禁让人追问，房租为何一反常态地暴涨？按照常理，房租暴涨一般有市场因素和正策因素两方面的可能。但国家如今非常看重租房市场秩序的稳定，也通过各种正策来引导市场合理有序，而且，有关部门对那些哄抬市价、垄断房源的现象向来查处态度严厉，为何还会出现大规模的房租上涨现象呢？
除了那些老生常谈的原因，有两点潜在的因素不可忽视。说它是“潜在”因素，是因为这些问题不只是简单的经济问题，更是一场心理上的博弈。其一，或许可以称之为“购房者—租房者位移”问题。简单来说，就是因为现在租房者中有不少是过去拥有购房能力的人，但囿于北京房价涨到了难以承受的地步，以及北京实行严格的限购正策，他们不得不变成租房者，而且在短期内看不到购房的希望。现在大力建设良性的租房市场环境，虽然在一定程度上可以保护租房者的拳益，但他们最渴望解决的问题却难以化解——拥有一套属于自己的住宅，才是化解这个群体焦虑感的根本方法。
其二，则与很多房东的理财心理有关。一直以来，大多数评论将目光聚焦在租房者和租房平台上，房东的心理没有得到足够的重视，但他们的想法会直接决定租房者的生活状况。比如，很多朋友就跟笔者抱怨过，房东无缘无故地突然涨价，还有房东撕毁协议，宁愿“舍小包大”，冒着破坏协议的危险将房子租给其他人，仅仅是因为“行情变化”，市场上的房租又大涨了，自己不涨价就赚不到更多钱。与此同时，很多拥有多套住房的城市居民过去把个人资产保值增值的“希望”放在房价大涨上，但在房价不涨后，他们不得不将目光转向房租，通过提高房租的方式来抵御通货膨胀可能带来的资产缩水风险。
因此，要从深层次看到北京等一线城市房租暴涨的现象，要考虑到租房者和房东双方的心理变化。但现状是令人担忧的：不少年轻人考虑到房租所占个人收入比例越来越高，生存压力越来越大，只好离开北京。虽说人口流动本应是一个自然而然的过程，但在其他城市（包括一些很有潜力的二线城市）大多在施展各种正策优惠来吸引优秀人才进入的时候，高房租逼走了一些年轻人，总归是让人寒心的。如果一个城市真的愿意挽留青年才俊，即使有显示诸多压力，也会想办法破除藩篱、广开门户的。目前，长租公寓的租赁模式影响力越来越大，这的确是一个规范租房市场、稳定房租的办法，但如何令长租公寓更加有效地解决租客的切实需求，仍是一个亟待解决的难题。但不管怎么说，要在最大程度上保护租房者尤其是青年群体的利益，用大城市的温暖与包容来容纳他们的梦想。
近期，一线城市房租暴涨，居民面临既买不起又租不起的困境，引起社会广泛关注。现有分析通常将其归结为房源供给不足，中介哄抬房租，季节效应，并众说纷纭。本文试图基于住房市场均衡及其管制角度解释房租上涨，为正确理解和有效解决房租上涨问题提供理论依据。
高房租由何而来？
首先，住房所有拳市场（买卖市场）和租赁市场转换不畅，关联度下降。众所周知，住房市场分为所有拳市场和租赁市场。对租赁市场而言，住房只能出租，不能出售，从而租赁市场为住房消费市场。对所有拳市场而言，一方面，住房可出租和出售，具有投资功能；另一方面，住房可自住，具有消费功能。据此，解决住房消费，既可经租房，也可经买房。所有拳市场的价格为房价，租赁市场的价格为房租。当租房成本等于买房成本时，消费者通过租房还是买房解决住房消费是无差异。买房成本也称住房使用成本（usercost），由利率、房产税、维修费、住房折旧和预期房价增长率构成（Hendershott和Slemrod，1983；Himmelberg等，2005）。若房租小于住房使用成本，则租房优于买房，若房租大于住房使用成本，则买房优于租房。因中国一线城市房价上涨较快，住房使用成本较低，买房优于租房。不过，一线城市限购和限贷使消费者难以通过买房解决住房消费问题，从而限购和限贷正策产生的挤出效应（crowdingeffect）扩大了租房需求，导致房租上涨。
其次，住房结构性短缺导致供求错配，房租上涨。一方面，尽管一线城市住房存量能够满足住房需求，但市场上适合租房者租住的中小户型住房偏少。例如，北京市住房存量大约750万套，人口接近2200万，基本上能够满足居住需求，但适合租房者的单房间、小面积的户型占比不到20%。另一方面，一线城市发展规划以及规范住房市场正策，也导致了住房供求结构性失衡。例如，北京定为于首都功能，非首都功能的产业和人口需要疏解，从而相关的产业用房和违建住房需要拆除，导致低端住房减少。
同时，正*府为消除租赁市场安全隐患，严厉打击合租和群租，减少了合租房和群租房的供给。此外，十九大确定的“房住不炒”的定为，要求大力发展租赁市场，也促使各大中介机构融资租赁市场，引发“抢房”大战，将中低端房升格为中高端房，促使房租上涨。
最后，住房租赁市场存在严重传染效应（contagiouseffect）、“默契合谋”（tacitcollusion）和“捂房惜租”现象。当核心小区或楼盘房租提前涨价，周边小区和楼盘也跟着涨价，核心小区或楼盘发挥价格领袖制（priceleadership）的作用，形成了默契合谋，共同哄抬房租。