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根据Q房网研究院统计,2017年上半年深圳商品住宅租金每月为72.49元每平方米,若仅靠房租,且以底价计算,房企要10年才能收回地价。

此外,房企还要加上建安成本、运营成本和各种税费等。对于习惯短周期开发、资金快速周转的地产商来说,挑战太大。

“深圳这块地的地理位置蛮好”,深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫认为,10个亿的竞价,对于龙华该宗地本身来说不贵,但对于租赁市场可能要打个问号,如何让租金在未来70年逐渐走高,如何让不动产通过服务和内部转型提升价值,这些问题,关乎物业管理,也关乎资产管理。

另以万科北京西北旺自持地块为例,海通证券测算发现,如果没有税收优惠(提升租金收益率)或REITs/ABS等金融工具帮助,这种重资产类项目前期占用资金量大,收回成本慢,难以形成规模。

自持地块的增加,意味着开发商在加码持有短期不赚钱、不能快速周转的重资产,“目前不太考虑盈利问题,这更多是一种战略选择”,万科、龙湖有关人士坦言。

开发商们寄望,未来自持租赁可以进行资产证券化。但黄立冲指出,目前为止,实施真正的房地产股拳信托投资基金(REITs)的法律环境、税务环境和市场租金收入水平等条件,均未达到。

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