图12房地产销售
房地产库存去化周期：位于历史同期最低水平，警惕库存不足
CCWE利用商品房存销比反映商品房的库存状况与化解库存所需的时间，计算方法是“商品房待售面积”除以“近3个月商品房销售面积的平均值”，并对计算结果取12个月移动平均值。
截至目前，我国房地产去库存取得了显著成效，存销比低于历史平均水平。2018年5月份，按照“商品房待售面积”计算的房地产存销比为3.9个月，较2015年年末下降2个月，且处于近二十年平均水平（4.0个月）以下，并仍保持明显的下行趋势。房地产存销比的持续下降预示住房供给不足的隐患，当前的库存能否应对购房者较为旺盛的需求成为影响房价是否稳定的关键因素。
投资：增速看似稳健但存在水分，房地产有效供给增长乏力
1-5月，全国房地产累计开发投资为41420亿元，同比增长10.2%，比上月回落0.1个百分点，比2017年同期高出1.4个百分点。1-5月，全国房地产开发企业土地购置面积7741.76万平方米，同比增长2.1%，改变了一季度负增长的势头；全国房地产开发企业房屋新开工面积72190万平方米，同比增加10.8%；房屋竣工面积30483亿平方米，下降10.1%，降速较上月减缓了0.6个百分点。
房地产投资增速的提升主要源于土地购置费用的增加。通过对房地产投资增速进行拆分，我们发现投资增长主要来源于土地购置，其余部分（包括建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置费等）同比增速为负。这说明房地产投资增速是有水分的，房地产企业增加了买地的投资，却并没有形成房地产有效供给，这也印证了房地产竣工面积同比增速连续半年在-10%左右的事实。
进一步看，土地购置费用的增加主要源于地价飙升，而非土地购置面积的增长。本年以来土地购置面积增速一直在0左右浮动，而土地购置费与土地购置面积同比增速之差从2017年底不到10个百分点迅速扩大到当前的67个百分点。地方正*府抬高地价导致开发商拿地的积极性降低，这也预示着房地产供给的前景不乐观，无法有效补充房地产库存的下降。
从融资角度来看，目前房企融资难度较大，难以实现有效投资。5月，房地产开发资金融资增速5.1%，其中自筹资金增长8.1%，国内贷款下降2.8%。进入2018年以来，融资结构中的国内贷款增速就在持续下滑，4月首次出现负增长。2017年房地产开发资金来源中国内贷款占比仅为16%，尚不及自筹资金占比的一半。房地产企业贷款难的问题凸现，抑制了投资的增长。
正策建议
第一，在保持限购的基础上增加土地供给，以市场手段化解房价上涨压力。
当前，为了稳定房价，多地陆续实施“摇号买房”正策，强制压低新售楼盘价格。不过，由于二手房价格由市场交易决定，不能得到直接的限制，目前多地出现新房比二手房便宜的价格倒挂现象。这种价差的存在使得房地产市场存在套利空间，无数投机者趋之若鹜，而真正有住房需求的人却因为抢房者太多而得不到住房。可见人为控制房价导致房地产市场出现资源错配，没有实现“房子是用来住的”的目标。
另一方面，正*府高价卖地，导致开发商开发新楼盘的成本提高，开发积极性下降。当供给相对于需求下降时，房价必然会有上涨的压力。为了破解当前的难题，地方正*府应该从供给侧找办法，不要因为害怕开发商炒作房地产而收紧土地供给。事实上，只有供给相对增加，房地产资源稀缺程度相对下降，房价上涨的压力才会得到缓解。
因此，我们建议应该在保持限购以避免炒房套利的基础上，通过降低土地的购置难度来释放房地产市场的有效供给，让市场发挥作用，化解房价上涨压力。针对目前土地供需失衡的情况，超一线城市和一线城市可考虑有节奏地增加土地供应量，以解决该类城市供给不足的问题。同时，以区域性中心城市为主形成的都市圈战略可有效缓解大城市拥挤、住房供需失衡的问题，适当增加环一线城市周边城市房源供应，同时加强与大城市之间交通连接，可缓解大城市住房供给不足的问题，同时带动周边城市发展。